چگونگی تبدیل خانه به مغازه

خانه و مسکن

گام اول

مراجعه به دفا‌تر خدمات نوسازی
فرقی نمی‌کند قصد تغییر چه کاربری‌ای را داشته باشید. برای این کار نخستین قدم مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی و ارائه درخواست است. فرم درخواست را با ارائه مشخصات ملک و مالک پرمی‌کنید. در این فرم ذکر می‌کنید که چه نوع کاربری‌ای به کاربری دیگر تغییر پیدا می‌کند. مدارک اولیه خود را به دفا‌تر خدمات نوسازی می‌سپارید. پرونده شما از همان ابتدای کار، تمام مراحل را به‌صورت الکترونیک طی می‌کند. برای تغییر کاربری ملک ۲ راه پیش رو دارید؛ تغییر کاربری از طریق تخریب و نوسازی و تغییر کاربری از طریق تغییر مجوز لازم برای آن. اغلب به‌دلیل وجود بافت فرسوده در شهر و البته ملاحظات دیگری ازجمله گسترش فضای عمودی ساختمان، راه‌حل اول برای تغییر کاربری ملک انتخاب می‌شود.

گام دوم

بازرسی از محل
گام دوم از طریق دفا‌تر خدمات نوسازی برداشته می‌شود. بازرسی از محل ملک، گام دوم است. در این مرحله اظهارات ذکر شده در درخواست مالک با آنچه در بازرسی به چشم می‌خورد مطابقت داده می‌شود. بازرس در این مرحله دیگر اطلاعات مورد نیاز برای تأیید تغییر کاربری ملک را جمع‌آوری می‌کند؛ از عرض معبر ملک گرفته تا شرایط اطراف ملک و موارد دیگر. در این مرحله اگر ملک مورد نظر دارای تخلفی باشد، قبل از انجام هر مرحله دیگری به این تخلف رسیدگی می‌شود. برخی تخلفات برای رسیدگی به اداره معماری و شهرسازی استان ارجاع داده ‌شده و برخی از آنها توسط شهرداری منطقه و یا ناحیه برطرف می‌شوند. اگر مالک برای تغییر کاربری قصد تخریب و نوسازی نداشته باشد بعد از بازرسی از محل، تکلیف تغییر کاربری مشخص می‌شود؛ اگر براساس ضوابط تعیین شده پهنه‌ای که ملک در آن قرار دارد امکان تغییر آن کاربری را داشته باشد بعد از بازرسی از محل، مجوز لازم برای تغییر کاربری صادر می‌شود.

گام سوم

صدور دستور نقشه
حالا که بازرسی‌ها انجام شد وقت صدور دستور نقشه است. دستور اولیه برای تهیه نقشه ملک جدید با کاربری تعیین شده، توسط دفا‌تر نوسازی ارائه می‌شود. در این دستور نقشه با توجه به موقعیت ملک و فضای شهری اطراف آن تعداد طبقات ساختمان جدید، سطح اشغال و کاربری آن تعیین می‌شود. مالک اگر نسبت به دستور نقشه صادر شده اعتراضی داشته باشد باید قبل از ورود به مرحله بعد به آن رسیدگی کند. دستور نقشه حدود کلی فضاهای مختلف ازجمله نورگیر و پارکینگ و… را مشخص می‌کند. موقعیتی که ملک در آن قرار دارد و بافت اطراف آن تأثیر زیادی روی این دستور نقشه دارد؛ مثلا برخی از موارد همچون قرار داشتن در حریم بنایی باستانی، باعث محدود شدن ارتفاع ساخت و حتی نمای ساختمان می‌شود.

گام چهارم

تهیه نقشه توسط مالک
مالک براساس دستور نقشه‌ای که صادر شده است باید برای تهیه نقشه اقدام کند. موارد ذکر شده در دستور نقشه برای کاربری جدید در طراحی نقشه ملک تأثیر زیادی دارد؛ برای مثال ملکی که کاربری آن به تجاری تغییر پیدا می‌کند طبق دستور نقشه خود باید به احداث پارکینگ و فضای لازم برای ورود و خروج خودروی آتش‌نشانی و… توجه کند. در برخی از شرایط ازجمله تغییر کاربری ملک به کاربری‌های بهداشتی و نظیر آن باید مجوزهای لازم از وزارت بهداشت و دیگر مراجع ذی‌ربط اخذ شود. در دستور نقشه به ملزومات اولیه برای هر کاربری مشخص، اشاره می‌شود. مراجع ذی‌ربط در زمان ارائه مجوزهای لازم هم به‌وجود این ملزومات و رعایت آنها در طراحی کاربری جدید رسیدگی می‌کنند. برای این اخذ مجوز‌ها نیازی به مراجعه حضوری شما به این مراجع نیست و مراحل به‌صورت خودکار در دستور کار قرار می‌گیرد.

گام پنجم

صدور پروانه برای کاربری جدید
نقشه تهیه شده توسط مهندسان طراح و مالک به دفا‌تر خدمات نوسازی ارائه می‌شود. بعد از بررسی کامل نقشه و جانمایی‌های انجام شده در آن، نقشه به تأیید کار‌شناسان دفا‌تر خدمات نوسازی می‌رسد. درصورت وجود مشکل و مغایرت نقشه با دستور نقشه صادر شده توسط دفا‌تر نوسازی، مالک باید آن را اصلاح کند و مجددا به دفا‌تر ارائه دهد. حالا که نقشه مورد نظر به تأیید کار‌شناسان رسیده است، مجوز نوسازی و تغییر کاربری صادر می‌شود. مالک بعد از تأییدهای نهایی از صدور مجوز مطلع می‌شود. بد نیست بدانید تمام مراحل کار در دفا‌تر خدمات نوسازی توسط سیستم مکانیزه و خودکار این دفا‌تر انجام می‌شود. برای مثال درصورت نیاز به اخذ استعلام و یا اخذ مجوز از سازمان و ارگانی خاص، پرونده به‌صورت الکترونیک به آن مرجع ارسال می‌شود و نتیجه آن استعلام هم به‌صورت الکترونیک به‌دست دفا‌تر نوسازی می‌رسد.

گام ششم

نوسازی ملک با کاربری جدید
حالا که مجوز لازم برای تغییر کاربری دریافت شده است، ملک موردنظر تخریب و ساختمان جدید با ویژگی‌های از پیش تعیین شده برای آن جایگزین ملک قدیم می‌شود. اغلب تغییر کاربری‌ها در ملک، با تخریب و نوسازی مجدد آن ملک روبه‌رو است؛ برای مثال ملکی مسکونی که قرار است به ملکی تجاری تبدیل شود، باید شرایط لازم برای تبدیل شدن به ملکی تجاری را داشته باشد. از تأمین فضاهایی مثل انبار گرفته تا محل بارگیری و پارکینگ و دیگر فضا‌ها که در یک ملک مسکونی به آن نیازی نیست، از ملزومات ساختن یک ملک تجاری است. ۴نوع کاربری اصلی برای املاک در طرح تفصیلی شهر تهران تعریف شده است؛ مسکونی، تجاری و اداری، پهنه سبز و مختلط که گزینه آخر شامل ملک‌هایی با چند نوع کاربری هستند. در طرح تفصیلی شهر تهران تمام این کاربری‌ها برای تک تک املاکی که در شهر تهران وجود دارند مشخص شده است و با مراجعه به نقشه این طرح، می‌توان از کاربری‌های مجاز برای ملک موردنظر اطلاعات خوبی کسب کرد.

برای تغییر کاربری کجا برویم؟

برای تغییر کاربری ملک باید به دفا‌تر خدمات نوسازی ناحیه‌ای که ملک در آن واقع شده است مراجعه کنید. روال اصلی کار شما در این دفا‌تر انجام می‌شود. البته قبل از آن شاید مجبور به مراجعه به شهرداری برای پرداخت عوارض ساختمان خود باشید و برای تکمیل مدارک خود به مراجع دیگر هم مراجعه کنید. درصورت تکمیل مدارک مورد نیاز و ارائه آن به دفا‌تر نوسازی، نیازی به مراجعه به محل دیگری نخواهید داشت.

چه مدارکی با خود ببریم؟

مدارک شناسایی مالک و یا نماینده قانونی او به همراه سند و مشخصات ملک را فراموش نکنید. برگه تسویه حساب عوارض شهرداری و مالیات هم برای اخذ مجوز تغییر کاربری لازم هستند. تهیه نقشه ملک جدید و دریافت مجوزهای لازم از سازمان‌ها و اداره‌های ذی‌ربط هم از دیگر مدارک مورد نیاز برای تأیید درخواست تغییر کاربری است. البته مجوز‌ها و استعلام‌های لازم درصورت نقص در پرونده از طریق دفا‌تر خدمات نوسازی دنبال می‌شوند.

چقدر خرج دارد؟

به‌طور قطع نمی‌توان هزینه‌ای مشخص برای دریافت مجوز تغییر کاربری تعیین کرد. بخشی از هزینه‌ها مربوط به عوارض و مالیات ملک هستند که با توجه به موقعیت ملک و کاربری آن تعیین می‌شوند. ارائه مجوز تغییر کاربری به عوامل زیادی بستگی دارد؛ مثلا متراژ ملک موردنظر، موقعیت آن از نظر قرار داشتن در بافت شهری و ساختمانی، موقعیت جغرافیایی و… در تعیین این هزینه‌ها تأثیرگذار هستند. بد نیست بدانید اخذ مجوز تغییر کاربری در هر منطقه و هر کوچه و خیابان از شهر با دیگری متفاوت است. حتی این تفاوت هزینه‌ها در مورد ملک‌هایی که در مجاورت هم قرار دارند هم دیده می‌شوند.

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *